【资讯】对抗通胀百年看房产不如股票

对抗通胀：百年看房产不如股票

以股票为参照系，笔者认为，房子作为一项好的投资品更多是由于近些年房价高增长导致的，长期来讲，房子的收益率仍然要明显低于股票。尤其过去的观点忽视了房子所具有的保有成本、折旧和交易成本，这导致过去的研究高估了房子的收益率。

近年来，由于房价的快速上涨，明显超过了通胀的速度，因此越来越多居民认为房子是一个极好的投资对象，是当前缺乏多元化和稳定投资渠道的情况下对抗通胀的好方式。同时，鉴于近年来股票市场的糟糕表现，使得人们对投资房产的青睐远超股票。　　然而，长期来讲，房子真是一个对抗通胀的好方式吗？以股票为参照系，笔者认为，房子作为一项好的投资品更多是由于近些年房价高增长导致的，长期来讲，房子的收益率仍然要明显低于股票。尤其过去的观点忽视了房子所具有的保有成本、折旧和交易成本，这导致过去的研究高估了房子的收益率。而相对股票，房子的好处在于其收益率的市场总体风险要小于股票。　　长期看房产的收益率低于股票　　1。近些年房子的高收益率依赖于过去中国特定的人口空间分布和年龄分布。　　人们得出房子具有很高的保值增值作用，更多是由于2004年后的房价暴涨造成的印象。根据国家统计局的数据计算，2004~2011年，房价年平均涨幅为11%，不仅远超通胀速度，甚至超过了居民收入上涨的速度，而同期上证综指年均涨幅只有8%，因此，这段时期房产的价格表现甚至超过了股票，导致人们得出房子是一个很好的投资品的印象。　　然而，这种情况的发生具有其特定的历史条件和经济背景：一方面，中国当前高速的城市化、大量居民从不发达地区向发达城市的迁移以及80后婴儿潮人群集中成家立业引起的刚性需求，造成了对城市房产的巨大需求冲击，而城市有限的房产供给能力又不能短时间内满足如此大的住房需求，进而引起了房价的大幅上涨。中国过去的房价高速增长更多依赖于过去十几乃至几十年中国特定的人口空间分布和年龄分布，而未来这种特定的条件将不复存在：当前城市化率已超过50%，现在仍留在农村的更多是那些没有足够劳动技能、无法在城市找到稳定工作并受到家庭羁绊的中老年人，他们更可能是被动城市化者(即由于城区外扩而被市民化)，未来城市化进程造成的对城镇房产的需求会明显放缓；并且，80后婴儿潮造成的刚性需求在未来几年即将过去，上世纪90年代的出生率大幅下降，因此90后人群成家立业的刚性需求会比80后大幅萎缩。　　另一方面，股票的收益率在这一时期明显低于房产，在很大程度上是受到了全球经济危机和我国宏观经济调控的影响，尤其欧债危机在2011年的爆发和2012年的深化，对中国经济产生了很大的拖累，使得中国股市表现糟糕，这对股票的收益率造成了很大的负面影响。　　2。长期来看房产的收益率仍然低于股票。　　如果我们将眼光放得更长，我们就会发现，长期来看房子的收益率仍然低于股票。　　仍以我国为例，1991~2011年，上证综指的年均涨幅为16%，而同期，根据国家统计局的住宅销售价格数据，房价的年均涨幅为9.8%，房价的上涨明显低于股票，通过复利的作用，这会对最终的收益造成明显影响。　　我们把房价和上证综指均折算到1991年的基期价格，即令1991年价格为1，可以发现，平均房屋销售价格在样本期上涨了6.6倍，而上证综指在同期上涨了16.4倍。长期来看，股票的收益率仍然超过房产。　　中国股票市场和房价指数的历史或许太短，使得我们难以做出可信判断，那么美国的数据应更让人信服。从1890年到2010年，美国名义房价上涨了38.66倍，而同期，美国标普成份指数上涨了270倍，尤其是从二战结束以来，股票价格的涨幅和房产之间的差距十分巨大。　　3。股票市场的总体风险更大。　　当然，虽然长期来看房产的收益率明显低于股票，但房产的风险却要小于股票。　　首先，股票市场总体的收益率波动较大，可以在两年的时间内从1000多点涨到6100多点，也可以在一年的时间内从6100多点跌到1600多点，而房价上涨较为平稳。　　其次，股票市场中非系统性风险较大，虽有万科A这样的股票，从1991年时的14元涨到截至2012年11月23日的复权价格620元，而也会有股票由于公司经营不善，从高价跌到几乎一无所有，房产的非系统性风险相比之下要小很多。　　持有成本、折旧和交易成本将进一步降低房产收益率　　房产收益率从长期看不如股票，还在于我们没有考虑房屋的其他成本。　　房产不同于股票，股票买完之后就可以放在股票账户里，不会因为持有股票而产生其他的成本，而房子则会有相关的持有成本、交易成本和折旧发生，这会进一步降低房产的收益率。　　房屋的持有过程会产生许多成本，包括养护维修、物业税费等，同时，房屋还会折旧，一般认为房产的年均折旧率在2%~3%。目前，在国内仍然没有看到十分严谨的对我国房产市场的持有成本和折旧的测算，需要严谨测算的原因在于，持有成本会对折旧和房价升值产生影响(如果房主日常支付更多成本来养护房子，则房屋折旧率就会降低，升值率会提高，反之折旧率提高，升值率降低)，而过去的研究忽视了养护成本所起的作用，使得简单的计算不准确，因此我们借鉴美国学者Harding等人的研究成果来讨论这个问题。　　以美国为例，1983~2001年，美国居民为其住房每年支付的保养维护成本约占房价的1.38%，而房屋的持有成本支出会明显提高房屋价格的上涨率并减缓房屋的折旧。如果将房屋的保养维护成本剔除，则房屋价格的实际上涨率将从每年的2.68%下降到0.74%，折旧率将从每年的1.94%提高到2.49%。将房屋养护成本、房屋折旧等因素考虑在内，则最终计算得到的房主房屋的实际年收益率仅为可怜的0.19%。从中可以看到房屋的养护成本和折旧对房屋实际收益的明显影响。　　而同期，从1983年1月到2001年1月，美国标普成份指数从144.3点上涨到1335.6点，上涨了8.25倍，扣除通胀因素，实际上涨了4.17倍，年均实际收益率为9.6%。并且，股票不会有相应的持有养护成本和折旧。　　在此可能会有学者强调中国与美国的不同，是的，中国与美国确实不同，但区别可能更主要在于中国特定的历史发展阶段，在于中国过去特定的人口空间分布和年龄分布。但中国的房子同样需要大量的养护成本，中国的房子同样有每年的折旧，这些因素也会明显降低房子的实际收益率，在这点上中国和美国没有本质的不同。　　而其他资产，以股票为例，则没有这些成本。除此之外，今后房屋可能还需每年缴纳房产税，这也会降低房屋的实际收益率。　　因此，如果考虑到房屋的保有养护成本、折旧等问题，就会发现，人们对于房产的收益率水平可能高估了。如果将眼光放长远，我们就会发现，房子作为一种投资方式，并不像人们想象的那么可观，与股票相比，房产或许承受的风险要小，但从收益率来看并不是一个很好的投资方式。

加强预期管理 未雨绸缪防控通胀　　在国家统计局发布去年的GDP等经济数据后，各大研究和预测机构陆续发表对今年经济运行数据的预测报告。综合来看，业界对于经济增长的预期普遍良好，GDP预测值在8%左右，“比2012年更乐观”；不过，对于今年通胀形势的隐忧，亦成为一个共识。这也意味着，业界对于通胀的预期正在走强，重提“管理通胀预期”、未雨绸缪防通胀，具有现实的必要性。　　国务院发展研究中心宏观经济研究部最新发布的预测认为，今年全国居民消费价格总水平会上涨4%左右。这与其他研究机构的预测相差不大，研究机构普遍认为，今年CPI涨幅高于去年的可能性较大。国研中心宏观部预计，2013年经济增长与2012年大体持平，不过同时物价涨幅会略有提高。“我们同时还面临着一系列价格改革的压力，”国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌强调说。　　从国内来看，短期内季节性因素造成的物价压力正在上升，以蔬菜为代表的食品价格走高。财政部日前宣布，将在春节前为8953.4万人发放一次性生活补贴，总金额达到215.9亿元。此外，今年恰好是地方政府的换届年，按照历史经验，地方政府加大加快投资以推高经济增速，也将对通胀形成压力。　　国内钢铁等多个行业产能过剩，政府投资扩大带来的通胀压力更多是结构性的。不过，要预防这种结构性通胀演变发展为全面通胀。此外，要特别注意流动性对通胀的影响。经济学家认为，通胀从来都是货币现象。　　近年来国内货币供给规模持续增加，流动性“养虎成患”是不争的事实。再加上美日欧争相加快印钞和量化宽松，全球经济滞胀魅影显现，输入型通胀必然会对国内经济增长和物价走势带来重大影响。　　过多的货币往何处去，靠房地产和股市吸纳？从目前的现实情况来看，靠房地产吸纳流动性不太靠谱，因为与政府的民生目标有冲突；靠股市吸纳流动性也具有相当的不确定性，因为股市行情主要由市场决定。　　同时还要注意的是，央行对于货币信用的控制力事实上逐渐下降。在去年15.76万亿元的社会融资规模中，新增贷款为8.2万亿元。这也意味着通胀面临更多的不确定性因素，未雨绸缪防控通胀，要增强政策的前瞻性和主动性。(证券日报)

马建堂：对通胀不要掉以轻心　　去年全年CPI同比上涨2.6%　　国家统计局昨日公布数据显示，去年全年居民消费价格(CPI)同比上涨2.6%，涨幅比上年回落2.8个百分点。尽管去年通胀水平大大低于4%的年初设定目标，轻松过关，但今年推升物价上涨的压力仍然存在。国家统计局局长马建堂提醒，“对于通货膨胀不要掉以轻心”。　　去年3月份以来，CPI持续回落，10月份更是跌至年内低谷的1.7%，而后随着经济企稳回升，CPI涨幅也出现反弹。　　“2013年物价走势，应该说推动物价上涨的压力和控制物价上升的因素并存。”马建堂说。　　从推动物价上涨的因素来看，一些发达经济体都在采取新一轮的量化宽松政策，输入型通胀的压力可能对中国的物价产生波动和影响；劳动力价格、土地价格、资源环境等成本，在未来一段时间也将呈现上升趋势。　　交行首席经济学家连平也指出，今年CPI可能步入上行周期，虽然其仍处上行初期，上涨幅度会较为平缓，但也不排除若出现大规模货币冲击或输入型因素的影响，通胀形势将更加严峻的可能性。尤其是如果出现投资过热和大规模外资流入，今年的物价上涨就可能演变成新一轮通货膨胀风险。　　不过，马建堂也称，今年还存在着控制物价上升的有利因素。去年农业的丰收为今年物价稳定打下了扎实的基础。另外，中央经济工作会议强调，今年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，要正确处理经济增长、结构调整和稳定物价的关系。这些都为物价平稳运行创造了良好条件。(上海证券报)

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